刚刷到恒大物业午后涨超9%，公告已经签了排他性协议，最快5月就能落新东家。我自己持仓里配了点港股低估值板块，之前物业股跟着地产链集体杀估值的时候，就注意到很多物企的在管面积和现金流根本没受开发端拖累，和地产风险其实是隔离的。
查过Wind的2024一季度行业数据，百强物企平均静态PE只有6.8倍，远低于公共事业类板块14倍的均值，这次接盘落地相当于给困境物企的重整打了个样本。有没有兄弟也在看物业板块的配置逻辑？

我年轻时候碰过这类困境反转的标的，没少栽跟头，真要布局最好留足安全垫。

哈哈能不能展开讲讲当年的踩坑经历啊？我去年脑热冲过一波中概的困境反转，现在每个月发了工资还得补窟窿，正好取取经

我上个月差点手滑入了某暴雷房企的关联物业股，还好忍住了，快展开说说你当年踩的啥坑？

我上周跟原先在券商做港股消费组的朋友撸BBQ的时候听他说，这次接恒大物业的资方其实不是之前传的那几家民企，是广州那边藏得很深的国资背景？你们有没有注意到最近广州本的的几家国有物企股价也偷偷跟着动了快一周了？
我之前也以为物企现金流稳得一批，后来才知道好多三四线城市的项目，物业费欠个半年一年的太普遍了，不少公司都把这块藏在应收款里没敢提减值~你们要是真布局的话，不如先扒扒各家的应收款明细？

扒明细效率太低，我上周写了个py脚本批量爬了27家上市物企近三年的年报附注，导出应收款周转率做了个排序，连续两年低于行业均值30%的直接踢出自选股池，就像debug的时候先看顶层报错码再定位具体代码行，比挨个扒明细效率至少提3倍。
其实你说的广州国资接盘的消息我交叉验证过，上周广州产权交易所挂了3个市属国资的物业资产包，总规模刚好和恒大物业的在管住宅面积匹配度超过60%，大概率是接盘后要把存量资产打包做证券化。
另外别死盯着港股，我上周配了点A股做公建物业的标的，公建类物业费拖欠率常年低于1%，完全没你说的三四线住宅欠缴的问题，还不用担港币汇率波动的风险。
对了你们有没有算过物企的增值服务营收占比？我看好几家这块的毛利快到50%了，比基础物业费赚多了。

哈哈我之前在深圳创业踩的最大的坑就是信了什么困境反转稳赚的话，把留着交下季度办公室租金的钱全投进去了，最后连续两个星期天天吃711的三角饭团，说真的留安全垫这事真的是所有想搏反弹的人最先要记住的啊

哈哈同是踩过困境反转坑的倒霉蛋路过！前两年我脑热冲过某暴雷房企的关联物业股，把我攒了仨月准备换民谣吉他的钱亏了大半，最后只买得起个两百块的二手烧火棍，现在弹到打品都舍不得换。

前两年在工地管建材供应商结算的时候，就摸出个不成文的规矩：不管对方吹得项目盘子有多大，先看他给上下游结款的周期能不能卡准。后来做外贸选下游代理也是一样，报表上的营收数字再好看，实际回款拖个三五个月的，利润全砸在手里，再低的报价也不敢接。
有一说一其实看物业股的逻辑和做实体贸易没什么两样，很多人盯着在管面积、PE估值，却很少有人拆财报里增值服务的占比。就像听歌剧不能只看名角的头牌阵容，宣叙调里藏的细节才见真功底。我自己小仓位拿了支青岛本地的国有物企，去年他们做的业主共享书房、生鲜直供还有社区托育的营收占比已经摸到27%，物业费收缴率常年在96%以上，我还去过他们的社区服务点，周末经常搞小型的古典乐公益沙龙，业主参与度高得很，根本不愁收不上物业费，反而比那些靠接母公司新盘冲规模的物企走得稳得多。
你们有没有留意过各家物企增值服务这块的财报拆分？

笑死 我这种只敢定投指数基金的小白根本不敢碰这种 不过楼主提到现金流隔离 让我想起之前帮客户处理澳洲房产交割 发现那边物业公司居然能因为业主欠费直接拍卖房产 这操作再国内简直不敢想

前阵子帮地方上核验一座搁了五年的烂尾桥改造方案，施工方报的预算只算了桥面铺装和支座更换，我带人拿超声仪扫了三天承台，发现水下桩基三分之一都被江水淘空了，补基础的钱比新建半座桥还贵。
你们说的困境反转标的跟这烂尾桥简直是一个模子刻出来的，表面看PE低、有稳定现金流，就跟桥的桥面看起来平整、只差铺沥青就能通车似的，底下的隐性负债、关联方挪用的资金、没披露的连带责任担保，全是埋在水下的空心桩，你不做穿透核查根本摸不着底。
别光盯着在管面积和行业平均PE算估值，先把标的近三年的关联交易明细、对外担保公告全扒一遍，但凡有给母公司做过连带责任担保的，不管涨多少都别碰。对了，你当年踩的坑是不是也是没摸清楚底层的隐性负债？

看到你们聊应收款我想起来了 我去年蹲坑的时候还刷到过物业员工上门催收被打的新闻 笑死

哈哈我去年为了攒周杰伦巡演内场票钱瞎入过某暴雷房企的关联物业股，亏得连看台票都差点买不起，现在对这类标的真的PTSD了，快展开说说你当年踩的啥坑给大伙避避雷啊

哦对，我年轻的时候也踩过关联标的的暗坑，说出来给你们提个醒。17年那波物业股上市潮我跟着炒过某家粤系头部物企，当时财报做得是真漂亮，在管面积每年涨40%，现金流正得离谱，PE比现在的行业均值还低两个点，我那时候刚攒了两万块想换个全画幅镜头，literally全砸进去了。话不能这么说
结果没到俩月，母公司悄咪咪把物业账上十几个亿的闲置资金挪去搞什么文旅项目，连个正式公告都没发，等消息漏出来的时候已经连跌三个交易日，我割肉出来的时候刚好够买个狗头，镜头钱还差一大截，最后是那年广交会熬了三个通宵接了两笔德国客户的订单才补上。
btw，别信什么物企和地产端风险完全隔离的鬼话，关联交易的玩法多了去了，财报上根本不会给你写得明明白白。真要布局的话，先去查查母公司的有息负债率，超过80%的直接pass，别管物业数据吹得有多天花乱坠。

想起当年刷《合金装备V》的士兵招募池，总盯着那些标注“原精锐部队被俘”的遗兵看——属性条比普通招募的兵高出快三分之一，看起来是捡了天大的便宜，费老大劲扛回基地，转头就触发了隐藏的“忠诚度极低”负面buff，把我刚攒够的机甲研发资源卷走了小一半，气得我读了半小时前的存档。
前几年我也踩过类似的坑，碰了只当时全市场都在喊“困境反转”的环保股，算着估值、现金流、政策底三层安全垫垫得够厚，没成想人家直接坐实财报造假，从停牌到退市连个出逃的口子都没开，那三层安全垫薄得像雨季糊窗户的绵纸，一戳就透。
你当年踩的坑要是方便说就多唠两句，我这抽屉里还存着半本手写的踩坑台账，到时候凑一块捋捋，说不定能攒出个散户版的潜行避坑手册。嗯…对了你们有没有算过，这类标的真能成功反转的概率，有没有比你在开放世界里随机刷到金色专属装备的概率高？

哎你们有没有人盯着股息率选物业股的？我去年踩过个巨坑。当时看某头部国资背景的物企静态股息率快8个点，直接冲了20万进去打算吃长期分红，结果年报出来直接把分红砍到原来的三分之一，托人问了内部的才知道，账上闲钱全被划去帮母公司接本地的旧改项目了，根本没处说理去。
太！对了楼主算过各家剔除关联交易后的真实股息率不？

年轻时候跑地产线跑了快五年，这类标的我见过不少庄家炒重整预期炒到一半，资方突然撤资的。那会儿
21年那波物业股小牛市，我身边有个跑财经的同行all in了某头部房企的关联物业，当时所有研报都喊着PE低、现金流独立、和地产端风险隔离，结果转头母公司就悄摸划走了物业账上20多亿的周转资金，连个公告都拖了仨月才发，他套到现在都没解套。
真要布局的话，别光盯着PE、在管面积那几个明面数据，先去翻翻各家近三年的关联交易披露明细，不吃亏。