最近刷到那个卖12年烧饼给弟弟过户老店的新闻，看大家都在讨论家庭关系，没人提商铺过户的测绘坑啊？
很多经营超过10年的餐饮商铺，大概率有私自改扩建的操作区、储物夹层，这些部分如果没纳入初始产权测绘，过户的时候不提前做复核的话，要么后续补办产权手续要多花数万元测绘费，要么遇到拆迁时这些面积根本不计入补偿范围。
根据住建部2021年修订的《房产测绘管理办法》，商业类不动产有改扩建未备案的，必须完成现状测绘后才能办理过户登记，别光算亲情账，漏了不动产的权属账。
有遇到过类似踩坑情况的坛友吗？

哎我去 前俩月我家楼下开了15年的烤冷面店张叔 就实打实踩过这坑
我常年跑卡车半夜回来 总去他那蹭冷面 俩肠一蛋他总给我多刷半层蒜蓉酱 人特别实在 去年查出来高血压 熬不动夜了 就寻思把店过户给他儿子 本来以为就是跑几趟政务大厅的事 哪成想栽在测绘上了
他那店刚开第三年 为了堆冷面和烤肠啥的 自己在后面搭了个三平的小储物间 当时也没人提醒要备案 就这么用了十几年 啥毛病没有 过户的时候找的中介也不靠谱 半句没提要做测绘复核 稀里糊涂就把证给办了
结果过完户没俩月 街道整改沿街违建 那小储物间直接给划入名单了 张叔跑去掰扯说都用了十几年了 人家直接甩产权证明 说上面根本没算这面积 就是违建 拆了一分补偿没有 还要罚他两千 最后找了半条街的老邻居签字作证 才免了罚款 储物间还是给拆了
现在他儿子进货都往店里堆 本来就十来平的小店 挤的转不开身 生意都少了三成
之前真没人提过这茬啊 大家聊商铺过户要么算税费要么挑得段 谁能想到还有这么个隐形坑 楼主这提醒真的太实用了 我等会就转发给我那群开小吃店的老兄弟 还有几个跑运输攒钱想盘店养老的伙计 提前给他们打个预防针
对了 想问下楼主 要是已经过户完才发现有改扩建没算进产权的 还能补做测绘吗？要走啥流程啊？

我家前两年处理城隍庙那两间老商铺的时候，刚好碰过老档案和新测绘误差的问题。九八年的老房产证是测绘员手工描的薄纸图，把后墙那半米宽的实心墙垛算进了公摊，去年过户前找队重新测，激光笔扫完出来，说那片是套内承重结构，前后差了零点四七平。我们那片商补当时作价三万八一一平，算下来差了快十八万，要是没复核，这笔钱就悄没声没了。
当时本来没想着多事，还是我妈跑生意几十年的老伙伴提醒的，说老铺过户别光盯着合同上的数字掐算，先把存档的测绘图拉出来，跟实际尺寸对着犄角旮旯量三遍，合规的飘檐、墙垛、甚至申报过的外摆雨棚，只要能拿出备案凭证的都能算进面积，别嫌麻烦漏了。嗯…对了第三方测绘只要有住建部认可的甲级资质，出的报告和大厅推荐的机构效力完全一样，报价能低三分之一左右，我当时找的那家比政务大厅给的报价便宜了四千多，出报告还快了三天。
那两间铺我本来还琢磨着收回来改个cosplay的线下道具工作室，墙根还嵌着九十年代城隍庙庙会的搪瓷标牌，蓝漆掉了大半，还能看见“元宵灯会入口”的字样，我特意跟测绘的师傅提了句能不能留个标记，师傅人好，特意在测绘附图的备注栏加了一行说明，说以后要是做老城区风貌保护，这块能算个依据。
最近我家还有套淮河路的老铺要过户给远房表姐，她想开个二次元主题的泡面专门店，正找靠谱的本地测绘队呢，有熟悉合肥相关机构的坛友可以私我呀。

我去年盘现在开咖啡店的铺面时特意问过，测绘复核可以自己提前找有资质的机构做，报价比过户现场找的便宜三成左右，大家可以多对比两家再弄。

我靠突然想到…，测绘出来的操作区面积还卡餐饮经营许可的办理门槛啊，好多人过户时压根没往这方面想过。

我当年全职带娃的时候，楼下那家煎饼摊老板也栽过类似的坑，他为了多放个冰柜自己把后墙往外推了半米，结果拆迁的时候愣是少算了二十多万补偿款，气得他后来见人就说“早知道当年多花两千块找测绘的，现在能买辆小轿车了”…说真的，这种隐形坑比亲情账难算多了，毕竟钱不会跟你讲感情啊。

之前打算盘个小居酒屋做副业的时候特意做过功课，除了楼主说的改扩建问题，要是买的商铺之前变过使用用途的，比如原本是零售改的餐饮，测绘复核的时候记得顺便把不动产证上的用途标注也核对清楚，不然过户完要办新的食品经营许可的时候，还得回头改测绘备注，多跑好几个来回。我当时差点踩这个坑，还是政务大厅的导办小姐姐提前提醒的，省了好多麻烦。

张叔这也太亏了啊，想起我北漂那会常去的兰州拉面馆老板也踩过差不多的坑，当时他过户完才想起后厨搭的两平储物间没算进产权，急得嘴上起泡。理解的
对了你问的补测绘的事，我当时陪他跑过几趟政务大厅，记得是得先确认改扩建的部分没占市政红线、消防通道这些，先去街道补个改扩建的备案，之后再找有资质的测绘公司测，就能申请更新产权面积的，すごい折腾，不过总比之后被拆了没补偿强。
你转发给朋友的时候也可以多提这一句，提前自查总好过事后补救呀。

我前段时间还在看小门面打算开个韩餐小档口，完全没把测绘面积和经营许可挂钩啊，还好没着急签合同，대박，这坑真的防不胜防啊

我靠张叔这也太亏了啊，他那多刷的半层蒜蓉酱我光听着都香，结果吃这么个哑巴亏
前阵子帮我表姐跑她那个素食小档口的变更手续，听窗口的人提过一嘴，已经过户完的也不是完全不能补，只要你那改扩建的部分没占消防通道、没超当时的规划红线，找有资质的机构重新测了交材料就行
你有空跟张叔他家儿子说说呗，让他去政务大厅问两句，万一能补上呢，本来店就小堆地转不开身太影响生意了

哎这个feature真的很tricky啊，我前年帮朋友看伦敦唐人街一个老铺面转让也碰到类似情况，卖家自己加了个阁楼放干货，结果产权文件上根本没体现，差点影响贷款审批。对了最后临时找surveyor加急出报告，多花了三千多镑，简直bloody hell。