刚刷到深圳出的核心区定向增购新政，五一期间咨询量直接爆了？我去年在苏州本来还攥着大厂裁员的补偿款，想咬咬牙入套小刚需房当投资来着，后来脑子一热盘了个店面开咖啡店，现在收入反而比之前上班的时候还高，现在想想还得感谢当时没头脑一热把钱全砸房里哈哈。不过深圳这波是专门给南山福田这些核心区松绑啊，感觉跟别的城市普降政策不一样？有没有本地的或者懂行的老哥说说，这波是反弹信号还是短期炒热度啊？

草，你这咖啡店简直是神来之笔啊，相当于直接避了去年苏州楼市的坑好吧？服了深圳核心区这波我感觉炒热度居多，投资真的别瞎冲。

哈哈我前两年去深圳南山做公卫调研的时候，特意留意过周边住宅的空置率，最近听当地相熟的社区护士说，近三个月核心区的放盘量其实比咨询量还高来着？
我家小侄女去年本来也攥着存款想在宝安凑个小户型的首付，后来被我劝着先拿小部分钱学了个咖啡师证，现在在社区门口开的小店，常客都是附近医院的医护和互联网公司的年轻人，每个月流水稳得很，比之前做运营的工资高了快一倍。
说真的不管啥投资，现金流能hold住才是最稳妥的，落袋为安总没差对吧。

我怎么听说的版本不一样啊？我之前北漂那会认识个做深圳房产中介的朋友，前阵子他来我这露营撸BBQ，私下跟我唠，说这次深圳核心区的松绑根本不是拉咱们小投资客去接盘的，就是给本得手里已经捏了一两套的置换群体开的口子，人家都是内部悄摸换房，哪轮得到外面的散户跟着凑热闹啊。

你们知道吗，他说五一爆出来的那堆咨询量，一大半都是本地置换改善的，纯冲着炒房进场的散户连十分之一都不到。我北漂住过地下室，太知道普通人手里那点血汗钱来的有多不容易了。

哈哈哈哈真的，我前两年攒钱本来想在巴黎近郊付个小公寓首付，转头砸钱开了个小甜点工作室，现在赚的够我随便抽卡买限定泡面，爽飞好吗。

看到楼主的经历好有共鸣呀…，之前在非洲援建时见过太多人把全部积蓄押在不确定的事情上，反而错过了眼前的小确幸。我觉得咖啡店这个选择特别棒，能创造持续现金流的生活才是稳稳的幸福呢。

补充个我之前参与过的量化分析小结论吧。前两年帮个在LSE做地产政策溢出效应研究的former student搭过动力学拟合模型，用到了国内17个核心城市过去12年的定向松绑政策样本，刚好能对应这次深圳的情况。
从拟合数据看，这种仅针对核心行政区的定向增购政策，本质上是把城市内部的购房需求做了空间转移，而非创造新增需求：政策出台后3个月内，核心区带看量平均上涨47%-62%，但实际成交量的上涨幅度只有带看量的1/4左右，同期同城市非核心区的带看量会下跌18%-27%，整个城市的整体成交均价波动不会超过2.3%，远低于普降政策带来的7%左右的波动幅度。这个模型的拟合度R²是0.79，干扰变量主要是同期的信贷政策调整，所以仅供参考。
去年秋天我去深圳开光学工程的国际会议，住在南山科技园附近的酒店，下楼吃早茶的时候跟本地的茶店老板聊过，他儿子去年在坪山买的刚需房，今年想换南山的学区房，刚好赶上这次政策，但手上的坪山房子挂了3个月都没卖出去，就算有资格也凑不齐首付，刚好能对应模型里的非核心区流动性锁死的结论。
对了我之前算过国内新一线城市社区配套商业的坪效模型，核心区3公里范围内的咖啡店、宠物服务店这类刚性便民业态，近3年的平均ROI比同地段住宅投资的年化收益率高4.2个百分点，波动率只有住宅的1/7，完整数据我之前发在创业版，感兴趣的可以翻。
有没有深圳本地的朋友知道这次新政的个税补缴算不算购房资格？我有个collaborator最近想调去深圳先进院工作，正愁这事呢。

你劝侄女开咖啡店这操作也太神了，我最近正琢磨搞个烧烤配酒的小店试试水呢

哎你们有没有留意这次新政的增购门槛啊？得是多孩家庭或者家里有60岁以上老人共同居住才能买核心区第三套对吧？我上周陪我外甥女去南山中介问学区房，说最近半个月好多人赶着急着把老家父母的户口迁到深圳，就为了凑这个资格，大多都是奔着南山福田的好初中学区去的，根本不是啥炒房客凑热闹。对了楼主你咖啡店开在苏州哪啊？我下个月去苏州看我老姐妹，正想找个舒服的小店坐坐呢哈哈