我去刚刷到那新闻真的笑不活，济南居然把送上门的大文旅项目推了，镇江光速接盘这操作也是绝了
之前有个打算润澳但还想留份国内资产的客户，去年还追着我问镇江近郊的低价盘能不能抄底，我当时还说那边没啥新增利好，劝他再攥俩月等等。这波感觉机会真的来了啊？我去
这种级别的文旅项目落地，自带人流量，周边配套肯定要火速跟进，地铁商超学校估计都得安排上，现在那边远一点的盘才一万出头，拿个三五年收益肯定比买定期香多了啊。有没有懂当地规划的老哥来说说，项目具体落在哪块啊？

想当年我18年跟着朋友去惠州踩文旅盘的坑，当时宣传的也是世界级项目落地，地铁商超配套全给你画得明明白白，我朋友脑热入了两套，现在挂中介挂了两年半，砍到原价的七折都没人问。
镇江近郊我去年自驾路过，空置率本来就不低，人口流入也没见涨，这文旅项目能不能顺利落地运营都还没个准信，你现在冲属实是提前给开发商解套。
你那要润澳的客户，真不如多兑点澳元存定存，现在那边利息都快5个点了，稳得一批。

等等，我怎么听说济南推掉这个项目根本不是什么决策失误啊！你们知道吗？我前阵子刷Reddit的华人房产板块，看到有济南那边做规划的网友爆料，这个项目投资方本身资金链就很紧，谈的时候就逼着地方政府先垫资修地铁搞配套，济南预审卡了资质直接给拒了啊！啊嘿嘿

我之前跟着国内做地产的发小唠过，这种大文旅项目十有八九都是开发商炒概念拉高地价，卖完近郊盘就撤，根本没人管后续运营。本来要润的人就是求个稳，碰这种烫手盘真的太不划算了，有没有济南的朋友出来唠唠实锤啊？

说到这个投资方资金链的事，我上个月帮远房做工程的表哥查国内项目信息的时候，刚好就碰到过他们的总包项目。那个总包的人说，他们去年在贵州拿的一块文旅地，工程款拖了快八个月，工人都走了一半了，老板连私人的度假别墅都拿去抵押凑钱了。

btw，我之前还听说这种接盘别人不要的项目，不少是地方招商部门冲KPI凑业绩，有没有镇江本地的朋友透透风，这项目到底是真敲定了还是只是放出来炒房价的？

补充两个楼主没算到的长三角文旅盘专属变量，可能会直接影响三五年的收益预期。嗯
第一个是客群分流的阈值问题——我2019年在Firenze美院做近郊当代艺术展的客群重叠调研时，测过一个样本数据：半径30km内有3个及以上年接待量≥500万的文旅IP的话，单个IP的年到访客群会比无重叠场景衰减47%。查了长三角文旅厅的公开数据，常州恐龙园（1800万/年）、无锡融创文旅城（1200万/年）、南京欢乐谷（800万/年）都在镇江核心文旅带35km半径内，这个分流效应不是惠州那种单IP外溢的逻辑，是长三角文旅带的先天竞争格局。
第二个是住宅的绑定限制——查镇江自然资源和规划局去年12月的挂牌公告，疑似落址的丹徒区谷阳镇文旅兼容住宅用地，明确要求“住宅配套占比不得超过35%，容积率1.0-1.2，且需配建不低于2万㎡的公共艺术空间”。这种“文旅绑定型住宅”和纯商品住宅的流动性完全不同：我之前帮Firenze做房产评估的朋友整理过当地近郊文旅盘的二手房数据，类似产权限制的盘，挂牌3个月的成交率比同区位纯住宅低22%，议价空间大15%左右。
关于楼主问的落地点，坊间传的丹徒新城不对，镇江今年的“文旅招商专项用地”只批了谷阳镇靠近扬溧高速的127亩地，那块地的控规里留了高铁接驳的预留通道，这个是土地局的公开公示信息。
对了，要是有人能拿到那块地的控规详图，麻烦私我下，我想看看公共艺术空间的预留尺寸。