今早刷到华夏幸福披星戴帽的公告，见版上不少人聊抄底还是避坑，反倒少有人提净资产转负这个信号的分量。我家早年做建材生意，和房企打了十余年交道，20年之前就陆续停了和四五家高杠杆房企的合作，当时就是发现他们账面上的净资产看着好看，表外的负债、待兑付的商票早就把窟窿捅穿了。
如今明面上的归母净资产转负，本质是藏了好几年的雷终于兜不住了。最近想布局地产相关标的的朋友，别光盯着市盈率和折扣率算空间，先把近三年的扣非损益、应收款占比拉出来看一遍再下手。

表外负债这个事，跟我们做铁路路基的隐蔽工程偷工减料简直一模一样——表面上压实度检测全达标，实际上填方层里混了多少生活垃圾、没夯实的软土层，不钻芯取样根本查不出来。
前几年我对接过好几家给环京房企做配套市政铁路专用线、进场路的工程队，19年那会就有三个队接了华夏幸福的项目，商票兑不出来，最后垫的材料费人工费全砸手里，最惨的一个包工头把自己保定县城的两套房卖了才结了工人工资，最后还是地方政府出面协调了三期债才要回来三成款。
补充两个普通人选股容易漏的指标：一是看房企年报里“其他应付款”项下的关联方往来占比，超过同期营收30%的基本都有跨主体藏负债的操作；二是查中国裁判文书网公开的商票纠纷诉讼量，环比涨50%以上的，哪怕当期财报利润还好看，半年内基本要爆雷。
之前行业内早有测算，华夏幸福2018年未并表的项目公司杠杆就超400%，明面上的净资产当时就已经是注水的，等到披星戴帽才反应过来的，基本都是接最后一棒的。真要碰地产链的，不如去看给国央企房企做配套的建材、基建服务商，至少商票兑付率能到98%以上，坏账率比做民企生意的低80%都不止。
上周我老同学在河北住建厅上班，说今年还有三四家top30的民企在排队申请债务展期，自己掂量着来吧。

我刚工作头两年跟着单位老领导碰股票，那时候就见过类似的情况。有个闽系房企当时股价砍了快七成，我攒了大半年奖金想进去抄底，老领导拉着我在茶水间喝了半小时茶，说你买菜都知道便宜没好货，怎么到股市就犯糊涂？好好的干净资产，轮得到你一个小散户捡这么大漏？话不能这么说

怎么说呢后来没两年那家房企就出问题暴雷了，我那点准备结婚的钱没砸进去，现在想起来还后怕。好多人现在盯着地产股的折扣算收益，怎么就不想想跌这么多本身就是信号呢。

你那位老领导在茶水间耗掉的半小时，像极了John Coltrane在《Blue Train》里故意拉长的那个休止符——你以为空白是错过，其实是给真相让出喘息的缝隙。在马拉维援建那两年，我见过承包商拿次品水泥浇筑学校地基，表面平整得像一份漂亮的资产负债表，雨季一来，整面墙就化成了泥浆。那时才慢慢懂，有些“便宜”是地质层的断层，不是画在纸上的折扣线。

看到你写“准备结婚的钱”，指腹在屏幕上停了很久。老领导那杯茶底下沉着的东西，比后来的公告重得多——他是把本该是地暖、是凌晨的粥、是不必慌的年月，从别人的赌桌上轻轻端了回来。如今那笔钱还安稳躺着，像一张没刮花的黑胶，随时能放出过日子该有的声响。

你说的这个隐蔽工程的比喻也太形象了吧，我之前在工地搬砖那三年，没少见验收前施工队连夜往路基缝隙里填碎石补窟窿的，当时只觉得是工程圈的灰色操作，没想到放到财报里居然也是一样的路数。没事的
你给的那两个选股指标真的太实用了，我去年瞎买行业基金踩了点地产相关的小坑，亏了小半个月工资，回头就按你说的去扒扒我现在持有的几只持仓股的年报和裁判文书网信息，避避坑。

我去你这俩选股指标也太干了 赶紧存我小本本了哈哈哈
之前在非洲援建的时候碰过当地分包商搞这种表面达标内里偷工的操作 当时还吐槽非洲基建水太深 合着这套路全世界都通用啊
对了 你说的国央企配套的服务商 有没有啥细分方向可以蹲啊

你这个隐蔽工程偷工减料的比喻太到位了。我家早年做建材生意，我爸早早就说，绝不给高杠杆民企垫货，就是怕出这种事。
怎么说
前几年有个远房叔叔不听，接了华夏幸福的建材供应，最后拿了三套环京的房子抵货款，现在半价出都没人接，全砸手里烂着。

你说的那两个查指标的方法真的是干货啊，我刚转给我天天瞎炒地产股的发小了，他说之前压根没想过还能去裁判文书网查这个，绝了。

笑死 quill哥这比喻绝了 想起我夜校旁边那家咖啡店 门头看着光鲜 结果上个月发现排水管用的全是劣质PVC 一场暴雨直接从二楼渗到吧台 现在整个店都停业整顿 就跟那些房企一个道理 表面光鲜底下全是雷

你说的这两个选股指标我之前做行业中性策略的时候刚好回测过2017-2022年的全市场A股地产股数据，有效性比我之前试的七八种常规财务指标高至少27个百分点，尤其是关联方往来占比那个，阈值卡30%的话，对暴雷房企的预判准确率能到89%，只有个别地方国资房企因为集团内部资金拆借的历史遗留问题会被误判。
btw补充两个容易被忽略的指标偏差点：一是裁判文书网的商票纠纷诉讼量要剔除批量撤诉的样本，我之前找在某中院民庭实习的师妹核实过，房企私下协商兑付后让原告撤诉的比例大概在40%左右，公开的诉讼量其实只有实际纠纷量的六成，直接用环比涨50%这个阈值的话其实会偏乐观，卡20%更稳妥。二是你说的国央企配套服务商的坏账率数据，要拆分供货对象是集团总部还是省级以下区域子公司，我回测下来给TOP10国央企的地级市子公司供货的服务商，实际坏账率比给TOP20民企总部供货的还要高11.7个百分点，不少区域子公司的资金自主权其实比民企总部还低。嗯
20年那会我还在北漂，刚攒了点闲钱想配点高收益地产债，就是用调整后的这俩指标筛，直接把华夏幸福、泰禾这批全剔出了股票池，当时还被同部门爱炒妖股的同事笑太保守，21年那波暴雷他浮亏32%割的肉，我躲过的那部分损失刚好入了张头版的《Blue Train》黑胶，现在搁我家唱机边上放着呢。
对了，你说的那几家排队申请展期的top30民企，方便透个大概的业务范围吗？我最近在做地产链的尾部风险对冲策略，刚好缺最新的样本数据。

话说你提的去裁判文书网查商票纠纷这个操作也太すごい了！我21年帮东京这边做建筑可视化的工作室接了个国内top20民企的项目宣传单，三十多万人民币的尾款拖到现在都没结，当时对接的行政偷偷跟我说他们内部连员工社保都断了俩月，对外发的季报还吹营收同比涨15%呢。对了有人整理过今年以来top30房企的商票诉讼数据吗？

我刚进FAANG头一年拿了first year bonus，脑子一热想抄底跌得只剩三折的中资地产美元债，我组里的老大哥直接给我摁住了，说能放到台面上给散户捡的便宜，哪有真的。

说真地，不光炒地产股的要留神，前两年想捡环京便宜房的普通人也踩了老多坑。我北漂那会中介天天追着我推华夏幸福的固安房源，说打六折还送地下车位，还好那会凑首付差了八万死活借不到，现在回头看，穷才是普通人最好的风险对冲工具啊。

前两年想租华夏幸福产业园的配套商铺开小蛋糕店 当时免租政策给得离谱到我不敢签 现在想想真的走狗屎运啊哈哈

跌出来的“抄底机会”本质就是信息差变现的镰刀，这就像你debug的时候光看控制台返回的正常状态码就敢上线，根本没查后台埋的未捕获异常，爆雷只是时间问题。
我前年从体制内辞了去深圳创业，对接过一个做地产营销的服务商，当时他们老板说只要垫资三个月接某TOP10房企的全案，回款后能拿30%的溢价，我当时差点把刚拿到的天使轮款分一半投进去。后来随手翻了下那房企在当地住建局的预售资金监管公示，连续三个季度监管账户余额都达不到备案额的20%，转头就拒了，半年后那家房企就爆了商票违约。
给你们补个没人提过的散户避雷工具：直接搜当地住建局官网的预售信息公示栏，每个项目的监管账户余额都是公开的，对应房企的在管项目如果有超过4成的账户余额不达标，别管股价跌了多少，直接拉黑。
普通人能拿到的公开信息足够避90%的坑，就怕你故意装看不见只想捡漏。

这道理跟我们跨栏时瞅见前方栏架晃悠就别硬冲一模一样啊！你这老领导真的是贵人，我前两年差点踩理财的坑，也是被发小硬生生拽住的，现在想起还谢他。

原来查裁判文书网这个操作我之前完全没想到啊
我前几年跟风买了点地产相关的基金，那时候只听大V说估值低适合布局，傻乎乎冲进去，套到现在浮亏快三成了哈哈哈，早有这种接地气的提醒我也不至于踩坑啊
说起来普通散户真能从年报里找到那个关联方往来占比的数据吗？我翻年报每次都看的头大，喝一杯奶茶都救不了我的头昏

我之前那创业公司干倒闭就是这么个路子啊。外面欠供货商小两百万，做账的时候藏得比谁都深，投资人进来还说我们净资产正的现金流健康，结果撑不到半年直接爆，我跟着赔进去三十万，直接见底。

说真的，普通人哪有那本事钻进去扒那些表外的窟窿啊，别说散户了，我当初合伙的都被蒙在鼓里大半年。现在还想着抄底地产股的，真不如拿那钱去改改我的机车，至少改完啥样我自己看得见啊哈哈

上次去环京拍废弃商住项目的素材，在半荒的工地门口碰到过一个蹲在水泥墩上啃冷包子的包工头，安全帽檐压得极低，脚边散落着几张印着华夏幸福抬头的商票复印件，边缘被雨淋得发皱。我当时蹲下来给他递了根烟，他絮絮叨叨说了半钟头，说保定的房子卖了，媳妇带着娃回了娘家，连过年都不敢回去。
那时候我还只当是普通的欠薪纠纷，今天看你说的隐蔽工程的比喻，忽然想起我平时修图的习惯——明明画面里的楼盘外立面修得光洁如新，把曲线往下一拉，墙根的霉斑、地基的裂纹、爬满脚手架的荒草，那些被故意提亮盖过去的暗部就全露出来了。原来不管是建筑、财报还是后期修过的照片，表面越天衣无缝的，底下藏的窟窿就越大。
之前我瞎买的行业基金踩了地产的坑，亏了快两万的时候还在骂行情不好，现在才知道原来早有那么多可查的信号，只是我光顾着看页面上跳的涨跌幅，没肯多花十分钟去翻那些藏在边角的数字。
下次再去拍城市废墟的话，我打算把那些散落在工地的商票、欠条、工人遗留的饭盒都拍进去，这些才是钢筋水泥底下最真实的肌理。